쉽게 이해하는 상생임대인 제도 총정리: 다주택자 비과세 혜택

정부에서 2022.6.21에 부동산 대책과 함께 '상생임대인 제도'라는 정책을 발표했고 8.2부터 시행 중입니다. 원래 상생임대인 제도는 2021년부터 시행 중이었으나 혜택을 받기 위한 조건이 까다로워서 효과가 거의 없었습니다. 그러나 새롭게 발표된 '상생임대인 제도'에 따르면 몇 가지 조건만을 만족하면 다주택자 분들도 주택 매도 시 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다. 다주택자 분들의 가장 큰 걱정거리인 양도세와 종합부동산세 중 양도세 걱정을 해결할 수 있다니 관심이 많습니다. 아래에 복잡할 수 있는 내용을 쉽게 요약해 두었으니 임대인 분들께서는 천천히 읽어보시고 대응 전략을 세워보시기 바랍니다. 

 

1. 상생임대인 제도란?

상생임대인 제도는 쉽게 말해서 임차인과 상생하는 모습을 보여주는 '착한 임대인'에게 혜택을 주는 제도입니다. 이 제도의 목적은 임대료를 너무 많이 올려서 받지 않은 임대인에게 주택 매도 시 양도세 절감 혜택을 줘서 전월세 시장의 폭등을 막기 위함입니다. 2020년 8월에 임대차 3법이 시행되었고, 올해 8월이 되면 시행된 지 만 2년이 되기 때문에 많은 임대인들이 계약갱신청구권 때문에 그 동안 올리지 못했던 임대료를 너무 많이 올리게 되면 전월세 시장은 더욱 불안정해질 수 밖에 없는 상황이었습니다. 

 

2. 어떤 혜택을 받을 수 있나요?

글 초반에 설명 드렸던 것처럼 가장 중요한 혜택은 바로 기존 제도 대비해서 양도소득세 비과세 조건이 대폭 개선/완화 되었다는 점입니다.

상생임대인제도 개선안(출처: 기획재정부)

 

원래 소득세법에 따르면 1세대 1주택의 경우 2년간 보유 후 매도 시에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 중 2017.8월 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 1주택자라고 하더라도 2년간 보유가 아닌 실제 거주를 해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있도록 규제가 강화 되었기 때문에 다주택자의 양도소득세 비과세는 꿈같은 일이었습니다. 그렇지만 상생임대인 제도에 따르면 상생임대인 조건을 만족하면 2년 거주 요건이 면제됩니다. 2년간 보유만 하더라도 양도소득세 비과세를 받을 수 있는겁니다. 

 

 

또한 기존에는 1주택자이면서 기준시가 9억원 이하의 주택을 보유한 임대인만 상생임대인 자격을 받을 수 있었으나 새롭게 발표된 제도에서는 이 제한도 폐지되어 현재 다주택자도 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 다만, 다주택자의 경우 신규 임대료를 5% 내에서 올렸다고 하더라도 모든 주택에서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 건 아니고, 아래 표와 같이 여러 개의 주택 중 전부 다 매도를 하고 마지막 남은 1주택을 매도할 때, 해당 주택에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 결국 비과세 혜택을 받기 위해서는 1주택자로 돌아와야 한다는 의미입니다.

 

3. 혜택을 받으려면 어떻게 해야 하나요?

간단하게 직전의 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내에서만 올리면 됩니다. 예를 들어, 직전 임대차 계약의 전세임대료가 1억원이었다면, 이번 계약에서는 1억원의 5%인 500만원, 즉 1억 500만원 내에서 전세계약을 체결하시면 되는 겁니다. 단, 직전 임대차 계약기간은 최소 1년 6개월 이상, 그리고 5% 내에서 임대료를 인상한 신규 임대차 계약기간은 최소 2년 이상이라는 조건을 만족해야 합니다. 

 

마지막으로 '상생임대인 제도'의 적용 기한은 2024.12.31까지입니다. 즉, 2024.12.31 전에 신규 임대차 계약을 기존 임대료 5% 내에서 체결하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 겁니다. 2년이면 신규 임대차 계약을 체결하기에 충분한 시간일 것으로 생각되니 임대인 분들께서는 전략을 잘 세우셔서 실행하시면 될 것 같습니다. 

 

아주 간략하게 '상생임대인' 제도를 요약해 드렸습니다. 이해가 된 것 같으면서도 약간 궁금한 부분이 있으실 거라고 생각됩니다. 아래 기획재정부에서 발표한 10문 10답을 링크해 두었으니 참고하셔서 상생임대인 혜택을 받을 수 있는 전략을 꼭 세우시기 바랍니다. 

 

▶상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답(기획재정부 보도자료)